«Инвестиции в Крым» — статья партнеров адвокатского бюро ЕМПП Петра Шевцова и Валентина Петрова в майском номере журнала Legal Insight
В соответствии с Договором о присоединении в Крыму с 18 марта 2014 года применяется российское законодательство[1]. Однако до 1 января 2015 года установлен переходный период, «в течение которого урегулируются вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в … правовую систему Российской Федерации»[2].
Иными словами, законодательство Российской Федерации действует на территории Крыма с целым рядом ограничений, которые необходимо учитывать при реализации инвестиционных проектов в Крыму. В настоящей статье будут рассмотрены вопросы приобретения долей/акций крымских компаний, а также недвижимости в Крыму.
Инвестиции в акции и доли компаний
Основными способами инвестирования традиционно являются приобретение акций/долей существующей компании либо создание новой компании, а также приобретение недвижимости либо иных активов.
На территории Крыма в настоящее время продолжают деятельность тысячи компаний, которые были учреждены по украинскому законодательству. Как и в России, наиболее популярными формами крымских компаний являются ОООи АО. Инвесторам, желающим купить такие компании, необходимо учитывать следующее.
Предполагается, что все юридические лица, учрежденные в Крыму до 18 марта 2014 года, будут перерегистрированы. Однако ни порядка, ни сроков такой перерегистрации пока не установлено[3]. Несмотря на это до 1 января 2016 года можно совершать сделки по покупке акций[4]. При этом, как представляется, передача самих акций должна осуществляться в соответствии с тем порядком, который действовал на дату принятия Крыма в состав Российской Федерации и был установлен лицом, осуществляющим ведение реестра.
Применительно к долям в ООО, учрежденных в Крыму до 18 марта 2014, ситуация более сложная. Законы о присоединении Крыма никак не регулируют вопрос о продаже долей. При этом из них следует, что до принятия специальных законов (а) нельзя вносить информацию о таких компаниях в ЕГРЮЛ и (б) к корпоративным отношениям применяются ранее действовавшие законы[5]. Поскольку по законодательству Украины информация об участниках ООО указывалась в уставе ООО, то до урегулирования их правового статуса и перерегистрации, т.е. внесения записи в ЕГРЮЛ, купля-продажа долей будет крайне рискованной сделкой, которую в дальнейшем продавце или покупатель могут попробовать оспорить. Если же есть необходимость в скорейшей реализации проекта, то покупка ООО может быть структурирована следующим образом: ООО учреждает новое ООО и вносит в оплату уставного капитала продаваемые активы[6]. После этого доли нового ООО продаются с соблюдением требований российского законодательства.Поскольку правовой статус ранее учрежденных обществ не урегулирован, то, как представляется, решение об учреждении должно приниматься старым обществом с соблюдением требований его учредительных документов и украинского законодательства.
Инвестиции в недвижимость
Другим объектом инвестирования может быть недвижимость, расположенная на территории Крыма. На настоящем этапе Росреестр, который осуществляет в Российской Федерации регистрацию перехода права собственности на недвижимость, только планирует открыть в Крыму свои территориальные органы. С практической точки зрения это означает, что инвестор в недвижимость может уже сейчас заключить договор покупки недвижимости, поскольку для его заключения не требуется государственная регистрация. Однако право собственности к такому покупателю не перейдет до того момента, когда в Крыму начнет работать Росреестр. Из этого следует, что до регистрации права собственности покупателя в ЕГРП покупатель не сможет перепродать приобретенную недвижимость. Для покупателя это создает дополнительный риск, поскольку теоретически продавец может продать объект недвижимости второй раз какому-нибудь добросовестному приобретателю. Для минимизации указанного риска продавец должен не только подписать договор, но и передать право владения. В этом случае покупатель получит право на защиту своего владения не только от третьих лиц, но и от продавца. Подтверждением передачи владения может служить подписанный с продавцом акт приема-передачи недвижимого имущество и фактическое вступление покупателя во владение недвижимостью. При этом необходимо отслеживать информацию о начале работы Росреестра в Крыму с тем, чтобы зарегистрировать свое право сразу после начала его работы.
В настоящее время в Государственную Думу внесен законопроект, предусматривающий внесение изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» («Закон о государственной регистрации»), а также в Федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя»[7]. Законопроектом предлагается признать права на недвижимое имущество, возникшие в соответствии с украинским законодательством до момента принятия Крыма в состав Российской Федерации[8]. При этом предусматривается, что перерегистрация таких прав должна быть проведена в течение одного года. Регистрация ранее возникшего права возможна одновременно с регистрацией перехода этого права. Интересно отметить, что также предлагается предусмотреть, что до начала работы Росреестра его полномочия «осуществляются органами, уполномоченными на это в соответствии с законодательством Украины».Таким образом, предлагается расширить перечень украинских государственных органов, продолжающих действовать до создания соответствующих российских. Сейчас к таким органам относится прокуратура и суды.
Пока не совсем понятно, каким образом указанные органы будут осуществлять полномочия Росреестра, поскольку для этого необходимо не только обучить сотрудников, но и установить необходимое программное обеспечение. В такой ситуации более логичным выглядит оперативное открытие Росреестра по примеру налоговых органов. В любом случае, даже при принятии законопроекта в текущей редакции бывшие украинские органы, действующие в Крыму, не смогут сразу начать регистрацию перехода права собственности на недвижимость, поскольку для внесение записей в ЕГРП необходимо установить необходимое программное обеспечение и обучить сотрудников.
Деятельность судов и нотариата
Для потенциальных инвесторов, готовых вкладывать деньги в Крым, важным вопросом является также понимание того, каким образом на территории Крыма функционируют другие государственные органы, а также суды. У этого вопроса есть два аспекта. Первый относится к тому, какие органы действуют в Крыму. Второй, каким законодательством эти органы руководствуются в своей деятельности.
Применительно к федеральным органам в качестве общего правила установлено, что в течение переходного периода, который установлен до 1 января 2015 года, должны быть сформированы территориальные органы[9]. До этого момента иные органы не вправе осуществлять функции соответствующих федеральных органов. Исключением из этого общего правила являютсяорганы прокуратуры, а также органы военного управления, действовавшие на день принятия Крыма в состав Российской Федерации[10]. Также необходимо отметить, украинские суды, а также нотариусы действуют до дня начала деятельности федеральных судов, который должен быть определен Пленумом Верховного Суда РФ, и до создания нотариальной палаты Республики Крым и Севастополя соответственно.[11]
В своей деятельности государственные органы в Крыму должны действовать в соответствии с российским законодательством. Исключения из этого общего правила являютсябюджетное и налоговое законодательство, которые применяются на территории Крыма с 1 января 2015 года[12]. Также до создания нотариальных палат нотариальные действия могут совершаться по законодательству Украины.
[1] См.: п. 1 ст. 9 Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, подписанный в городе Москве 18 марта 2014 года («Договор о присоединении»).
[2] См.: ст. 6 Договора о присоединении.
[3] См.: Письмо ФНС от 02.04.2014 № СА-4-14/6035
[4] См.: п. 3 ст. 14 ФЗ от 02.04.2014 «Об особенностях функционирования финансовой системы Республики Крым и города федерального значения Севастополя на переходный период»
[5] См.: ст. 10 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» («Федеральный конституционный закон № 6-ФКЗ»), п. 8 Письма ФНС от 02.04.2014 № СА-4-14/6035.
[6]C 6 апреля 2014 года Управление ФНС России по Республике Крым и Управление ФНС России по г. Севастополю начали регистрировать юридические лица в Крыму и Севастополе/
[7]См.: Законопроект № 497399-6 внесенный в Государственную Думу 14 апреля 2014 года«О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный конституционный закон от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя»
[8] Необходимо отметить, что уже сейчас предусмотрено, что на территории Крыма действуют документы, подтверждающие право собственности, которые были выданы официальными органами Украины (см.: ст.12 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ).
[9] См.: п. 9 ст. 7 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ.
[10] См.: п. 1 ст. 5, п. 4. ст. 8 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ.
[11] См.: п. 5 ст. 9, п. 3 ст. 20 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ.
[12] См.: п. 1 ст. 13, п. 1. ст. 15 Федерального конституционного закона № 6-ФКЗ.